Steuerpflichten für Immobilieneigentümer

1. Kauf

2. Eigennutzung

3. Vermietung

4. Verkauf

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Spanien

1. Grunderwerbssteuer – Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP

   Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde Escritura pública de compraventa) unterzeichnet wird.

   Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie 8 – 10%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert (Irrtum, nicht Kaufpreis).

   Grunderwerbsteuer Aktuell

2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos

   Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.

   Aktuell – Immobilienkauf an der Costa Brava – die gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

3. Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

   Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

   Berechnung der Grundsteuer

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien

Nutzung als Ferienwohnung.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden.

Steuererklärung für Nichtresidente

Service:

Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 107,00 EUR

Vermietung des Immobilieneigentums

1. Gelegenheitsvermietung Besteuerung der Mieteinnahmen.

   Mit der neuen Regelung, die zum 26.01.2024 in Kraft trat, wurden die Quartalsmeldungen bei Vermietung abgeschafft. Es ist nur noch eine Jahresmeldung erforderlich. Dies ist auch sachbezogen, da im Einkommensteuerrecht in Spanien für unbeschränkt einkommensteuerpflichtige auch nur eine Jahresmeldung abzugeben ist. 

   Die Verwaltungsordnung EHA 3316/2010 wurde in Art.2 geändert und es ist die Herausgabe der neuen Erklärungsformulare abzuwarten.

   Beachten Sie, dass bei touristischer Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria etc) stets noch die Umsatzsteuererklärung neben dem Modell 210 abzugeben ist und auf Mallorca, Balearen, Katalonien (Sitges, Figueres, Tarragona), Valencia auch die Ecotasa abzuführen ist.

   Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen Spanien

    

2. Dauerhafte Vermietung: Man unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit – Arbeitnehmer vorhanden ist.

   Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen.

   Diese Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.

   Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.

Service:

Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wertzuwachs – staatlich + auf der Gemeindeebene

1. Staatliche Wertzuwachssteuer

   Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz bei Nichtresidenten von 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

   Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben.

   Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden.

   Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

   Service:

   Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

   Aktuell Immobilienverkauf – Steuerprüfung

   Aktuell Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

2. Plusvalía municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Immobilienservicepaket Spanien

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser Servicepaket zum Immobilienkauf/verkauf, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst.

Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

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