Kauf einer neuen Immobilie in Spanien

Umsatzsteuer Spanien – Steuern sparen

Die Steuerersparnis bei dem Kauf einer neuen Immobilie kann erheblich sein.

Sie kaufen in der Region Valencia (Alcossebre) eine gebrauchte Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR zahlen Sie 10% Grunderwerbssteuer.

Im Gegenzug kaufen Sie auf Mallorca eine neue Immobilie direkt vom Bauträger.

Sie kaufen die Immobilie mit einer spanischen SL (GmbH), die gewerblich tätig ist.

Damit zahlen Sie keine Grunderwerbssteuer, sondern nur Umsatzsteuer von 10%, welche im Rahmen der Vorsteuer zurückgefordert werden kann, und die sogenannte Dokumentensteuer von 1,2%

Kaufen Sie aber eine neue Immobilie, die als Verkaufsbüro des Bauträgers gedient hat, dann müsste der Bauträger auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und die SL, die die Immobilie auf Mallorca erwirbt, muss statt 1,2%, neuerdings 2,5% Dokumentensteuer zahlen.

Aus diesem Grunde, ist bei der Suche einer Neubau Immobilie der Bauträger zu befragen, ob er Umsatzsteuer direkt ausweisen kann, was vorteilhaft ist, oder ob er auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten muss, dann steige die Dokumentensteuer an.

Es gibt Ausnahmen für den Wegfall der Umsatzsteuerpflicht, die stets vom Bauträger einzuhalten sind, um den Verkauf der Immobilie finanziell attraktiver zu gestalten.

Beispiele aus der Praxis

Die neue Immobilie in Torremolinos wird dauerhaft vermietet und der Mieter kauft die Immobilie erst nach 3 Jahren. Dann bleibt es bei der Ersparnis der Grunderwerbssteuer in Andalusien, die je nach Wert der Immobilie 8-10% betragen würde.
Es ist 10% Umsatzsteuer und die Dokumentensteuer von 1,5% zu zahlen.

Das gleiche gilt, wenn an verschiedene Mieter vermietet wird, aber keiner der Mieter in der Immobilie länger als 2 Jahre bleibt oder aber der Mieter hat eine Kaufoption. Dann können die 2 Jahre maximale Wohnzeit überschritten werden.

Steuertipp für Bauträger

Auch Immobilien, die zum Abriss oder Renovierung gekauft werden, unterliegen der Umsatzsteuerpflicht, was zum Recht des Vorsteuerabzuges eines gewerblichen Unternehmens führt.

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