Immobilienkauf und Flächenabweichung

Vor jedem Immobilienkauf in Spanien ist eine rechtliche Vorkontrolle durchzuführen. Wenn diese positiv verläuft, eine Bauzustandskontrolle durch unsere Hausarchitektin.

In der Tat in der Praxis häufig sind folgende Fälle:

Praxisbeispiel 1

Der Immobilienkäufer möchte ein Einfamilienhaus mit Grundstück in El Trenc, Mallorca erwerben.

Im Kataster ist das Grundstück mit 250 qm und die Bebauung mit 120 qm eingetragen. Im Grundbuch ist das Grundstück aber mit 350 qm eingetragen und die Bebauung mit 110 qm. Die reale Vermessung durch die Architektin ergibt 250 qm für das Grundstück auf Mallorca und für die Bebauung 120 qm.

Damit ist das Kataster weitgehend korrekt, aber die Grundbucheintragung nicht

Es finden die Regelungen des Art.198 ss LH Anwendung, dort wird geregelt, dass eine Grundbucheintragung mit der Realität und dem Kataster übereinstimmen muss. Eine Abweichung von 10% ist zulässig.
Neuerdings müssen auch die Georeferenzen vorgelegt werden.

Im vorliegenden Falle muss geprüft werden, warum die Grundbucheintragung grösser ist und mit einem Vermessungsgutachten und dem Katastereintrag das Grundbuch zu berichtigen.

Der Immobilienkäufer muss den Kaufpreis neu verhandeln, da es sich um weniger Grundstücksfläche handelt.

Tipp

Unterschreiben Sie nicht voreilig Vorverträge, oder Kaufverträge über Immobilie in Spanien, da sich dort oftmals die Klausel „cuerpo cierto“ findet und Sie als Immobilienkäufer damit alle Gewährleistungsrechte verlieren, wenn die Fläche geringer ist, als im Grundbuch eingetragen.

Praxisbeispiel 2

Der Immobilienkäufer möchte eine Eigentumswohnung auf Fuerteventura kaufen und stellt fest, dass Grundbuch und Kataster übereinstimmen, doch eine Vermessung durch einen Architekten ergibt 100 qm mehr Wohnfläche.

Die oben genannten Regeln aus dem Art.199 ss LH finden auf spanisches Wohnungseigentum keine Anwendung.
In solchen Fallen hat der Bauträger bei Erstellung der Teilungserklärung des Mehrfamilienhauses einen Fehler begangen.

Der betroffene Eigentümer kann beim Präsidenten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Berichtigung der Teilungserklärung beantragen und wenn eine 3/5 Mehrheit in der Eigentümerversammlung erlangt wird, dann kann die Änderung vorgenommen werden.

Die Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses in Spanien muss eine allgemeine Gebäudebeschreibung vorweisen, als auch das Sondereigentum und die Quote des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer.

Zu beachten sind die Begrifflichkeiten in Spanien

superficie construida – überbaute Fläche: dies ist der gesamte umbaute Raum, mit Ausnahme des Aufzugschachtes u.a.

superficie util – Nutzbare Fläche, die betretbar ist.

In der Praxis sind die Unterschiede zwischen construida und util zwischen 15 und 25%.

Typische Fälle aus der Praxis für die nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung in einem Mehrfamilienhaus:

Praxisbeispiele

Die Immobilie auf Teneriffa, Los Abrigos, hat eine Dachflächenbebauung ohne Legalisierung. Die Legalisierung wird durchgeführt und dann muss die Quotelung der Eigentumsverhältnisse geändert werden.

In Mallorca gibt es eine Immobilie mit dem sogenannten entresuelo (Stockwerk zwischen dem Keller und dem ersten Stock), der bislang nicht in der Teilungserklärung genannt werden.

In Torremolinos hat der Dacheigentümer (Atico) die Nutzung der Dachterrasse, aber sie ist Gemeinschaftseigentum, welche nunmehr dem Atico Eigentümer zugewiesen werden soll.

Haftung des Bauherr in Spanien.

Sollte der Bauherr die fehlerhafte Teilungserklärung verschuldet haben, dann ist dieser in Haftung zu nehmen. Im Urteil des Berufungsgerichtes von Zaragoza 271/2012 wurde der Bauherr verurteilt, die Käufer der Garagenplätze zu entschädigen, da die Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung versagte, da die Garagenplätze nicht die notwendigen Abstände einhielten.

Folglich mussten die Garagenplätze in der Teilungserklärung kleiner ausgewiesen werden und entsprechend die Eigentümer entschädigt werden. Auch die Kosten zur Änderung der Teilungserklärung muss der Bauherr übernehmen.

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