Immobilienkauf in Spanien

Rückzahlung der Anzahlung

Rückzahlung durch die Versicherung bei Insolvenz des Bauträgers.

Die Zustimmung zur Insolvenzvereinbarung durch die Käufer ändert nichts an ihrem Recht, im Falle einer Nichteinhaltung durch den Bauträger eine Rückerstattung bei der Versicherungsgesellschaft zu fordern.
 

Gerichtsentscheidung TS 4-7-18, EDJ 517886

Eine Gesellschaft führt eine Immobilien-Entwicklung für den Bau von Häusern durch, wodurch Kaufverträge mit verschiedenen natürlichen Personen abgeschlossen werden, die ihr Vorauszahlungen leisten.

Der Bauträger garantiert die Rückzahlung der gezahlten Beträge, indem er mit mehreren Banken eine Versicherung über Garantie-, Rückbürgschaft und Deckung für begrenzte Beträge vereinbart (L 57/1968).

Der Bauträger hat Insolvenz angemeldet. Es wird eine Vereinbarung getroffen, nach der ein Schulderlass von 35% und eine Wartezeit von 5 Jahren vorgesehen ist.

Die Käufer reichten eine Klage gegen die Banken ein, um die Nichtigkeit der Klauseln der Garantie-, Rückbürgschaft- und Deckungsversicherungen zu verlangen, die den garantierten Höchstbetrag begrenzten.

Nach erster Instanz sind die Banken dazu verurteilt, die Beträge der durch Insolvenz aufgelösten Verträge und derjenigen, die nicht für das Abkommen gestimmt haben, zu zahlen.

Die Klage der anderen Käufer wird jedoch zurückgewiesen, weil sie nicht die Beendigung ihrer Verträge gefordert haben oder für das Abkommen gestimmt haben.

In der Berufung bestätigte das Landgericht die Ablehnung der Rückzahlung der Beträge mit der Begründung, dass sie der in der Insolvenz unterzeichneten Vereinbarung zugestimmt hätten.

Der Oberste Gerichtshof bestätigt die Kassationsbeschwerde, bestreitet jedoch nicht, dass die Käufer der off-plan Immobilien als Insolvenzgläubiger von der genehmigten Vereinbarung und ihrer daraus resultierenden Konsequenz der Schuldumwandlung in Bezug auf den Schulderlass und die Wartezeit betroffen sind (Art. 134 und 136 LCon).

Der Oberste Gerichtshof merkt jedoch auch an, dass die umstrittene Frage ist, ob sich die Schuldumwandlung (Novation) auf die Rückerstattung der garantierten Anzahlungen erstreckt. Also muss unterschieden werden zwischen:

• Gläubiger, die nicht für den Vertrag gestimmt haben:

  Sie können nicht von der Schuldumwandlung ihrer Ansprüche und somit der Rückerstattung der gezahlten Beträge ausgeschlossen werden, auch wenn sie die Beendigung des Vertrages nicht beantragt haben

• Gläubiger, die für die Vereinbarung gestimmt haben (Art. 135 Abs. 2 LCon):

  Die Haftung der Unternehmen, die die Rückzahlung der geleisteten Anzahlungen garantiert haben, richtet sich nach den Bestimmungen der eingegangenen Vereinbarung.

Gemäß den Bestimmungen (L 57/1968 Art.1) ändert die Zustimmung der Käufer an der Insolvenzvereinbarung nichts an ihrem Recht bei Nichteinhaltung des Bauträgers, gegen den Versicherer auf Rückerstattung zu klagen.

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