Immobilienkauf Spanien - Grunderwerbsteuer, Nebenkosten


Kostenplanung Immobilienkauf Balearen (Mallorca, Ibiza) - Grunderwerbsteuer


  1. Grunderwerbsteuer


    Die Grunderwerbssteuer ist abhängig vom realen Verkehrswert der Immobilie und richtet sich vorbehaltlich einer Nachprüfung durch die spanische Finanzbehörde nach dem Immobilienkaufpreis, der in der notariellen Kaufurkunde angegeben wurde.

    Aktuell: Grunderwerbsteuernachzahlung im Jahre 2017

    Grunderwerbsteuerhöhe


    • bis 400.000 EUR = 8 % Grunderwerbssteuer

    • 400.000 bis 600.000 EUR = 9%

    • ab 600.000 EUR = 10%

    Praxistipp Grunderwerbssteuer Spanien


    Die Grunderwerbssteuer in Spanien kann bis zu 3 Jahren in Teilraten bezahlt werden, wenn Sie eine Wohnung in Spanien kaufen, die den dauerhaften Wohnsitz darstellt und nicht mehr als 120 m2 hat.

    Die Grunderwerbssteuer fällt nur bei einem Immobilienkauf aus zweiter Hand an, also bei gebrauchten Immobilien.

    Steuerspartipp:


    Wenn Sie für Ihre spanische SL als Firmensitz eine Immobilie kaufen, zahlen Sie nur 3,5% Grunderwerbssteuer.

  2. Umsatzsteuer, Dokumentensteuer


    Beim Kauf einer neuen Immobilie fällt keine Grunderwerbssteuer an, sondern die Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10% und die Dokumentensteuer von 1,2% (AJD).

    Steuerspartipp:


    Sollte der Käufer mit einer vorsteuerabzugsberechtigten spanischen SL erwerben, kann der Verkäufer auch beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie auf die Freistellung der IVA und die Anwendbarkeit der Grunderwerbssteuer als Unternehmen verzichten.

    Der Käufer muss dann zwar die 10% IVA und eine erhöhte Dokumentensteuer von 2% bezahlen, kann aber die Umsatzsteuer im Vorsteuerrückersattungsverfahren zurückverlangen. Damit ergibt sich eine Steuerersparnis von bis 8% auf den Immobilienkaufpreis.

  3. Weitere Nebenkosten


    1. Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal oder korrekterweise technisch als Impuesto sobre el incremento sobre el valor de terrenos urbanos bezeichnet).

      Diese Steuer hat stets der Verkäufer der Immobilie zu tragen. Diese Steuer richtet nach den Wertversteigerungen des Bodens in dieser Gemeinde.

      Aktuell - Urteil vom 30.05.2014 (Tribunal Supremo - oberster spanischer Gerichtshof in Madrid)

      zeigt auf, dass die Gemeinden in Spanien rechtswidrig Grundsteuer und gemeindliche Wertzuwachssteuer (sogenannte Plusvalia municipal) von den Verkäufern ländlicher Grundstücke eingenommen haben.

      Der Art.7.2. des spanischen Katastergesetzes stellt klar, dass die Gemeinden nur für Baugrundstücke - suelo urbano - Grundsteuer, und die gemeindliche Wertzuwachssteuer erheben dürfen.

      Doch die Gemeinden, haben auch für Bauerwartungsland die oben genannten Steuern erhoben, und dies hat der oberste Gerichtshof als rechtswidrig erklärt.

    2. Notar, Grundbuch. ca. 1.200 EUR (abhängig vom Immobilienkaufpreis)

    3. Immobilienservicekaufpaket zur Vollabwicklung des Immobilienkaufes oder Immobilienverkaufes durch unsere Rechts- und Steuerkanzlei: 1,5% vom Immobilienkaufpreis (MIndesthonorar: 2.000,00 EUR)

      Servicepaket Immobilienkauf Spanien

  4. Weitere Steuerpflichten


    Der Verkäufer muss den Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 20% versteuern (EU Bürger), unabhängig davon, ob er Nichtsteuerresident oder Steuerrresident in Spanien ist, aber bei der Nichtresidentensteuer werden dem Verkäufer vom Käufer schon 3% vom Immobilienkaufpreis zurückgehalten (retencion fiscal - withholding tax) und innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde eingezahlt.

    Tipp:


    Nutzen Sie unseren Service als Steuervertreter in Spanien. Als Nichtssteuerresident in Spanien, der auf Mallorca eine Immobilie kauft, sind Sie verpflichtet einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu bestellen.

    Steuerrepräsentant Spanien

  5. Aktueller Hinweis zur Gewinnbesteuerung des Verkäufers


    Die spanischen Finanzbehörden prüfen jetzt verstärkt die angegebenen Immobilienkaufpreise und passen sie gemäss dem steuerlichen Verkehrswert an.

    Bislang war dies üblich bei der sogenannten Grunderwerbssteuer, die dann nachträglich durch die regionalen Finanzbehörden zu Lasten des Käufers der Immobilie nacherhoben wurde.

    Neu ist die vermehrte Prüfung durch die staatliche Finanzbehörde in der Gewinnbesteuerung.

    Beispiel:


    In der notariellen Kaufurkunde wird die Immobilie in Santanyi für 300.000 EUR verkauft und der Kaufpreis war 270.000 EUR. Damit hätte der Verkäufer keinen Gewinn und es fiele keine Gewinnbesteuerung an, da Kaufnebenkosten und Inflationsanpassung einen Erwerbspreis der Immobilie auf Mallorca von 300.000 EUR ergeben.

    Neuerdings setzt die staatliche spanische Finanzbehörde den realen Verkehrswert an die Stelle des Verkaufspreises. In diesem Fall setzt die spanische Finanzbehörde einen Verkaufswert von 500.000 EUR an und ermittelt einen Gewinn von 200.000 EUR nach Berücksichtung von Inflationsanpassung und Kaufnebenkosten.

    Diese Fälle kommen vermehrt vor und erfordern

    • dass Sie von an Anfang mit Zustelladresse steuerlich in Spanien vertreten sind, da bei Nichtzustellbarkeit des Steuerbescheides, dieser durch Bekanntmachung rechtskräftig wird und sogar in Deutschland vollstreckt wird.

    • dass Sie den Immobilienkaufpreis stets durch ein Gutachten belegen können.

    • dass Sie einen Notverkauf unter dem Verkehrswert der Immobilie rechtfertigen k&oauml;nnen - lange Wartezeit - Maklerzeiten - Liquiditätsschwierigkeiten etc.

Letztlich kontaktieren Sie uns sofort nach Erhalt des ersten Steuerbescheides, um nicht den Rechtsbehelf des widerlegenden Verkehrswertgutachtens der Immobilie zu verlieren!

Folgen der Unterverbriefung in spanischen Kaufvertragsurkunden


Wir bereiten Ihren Immobilienkauf in Spanien rechtssicher vor und erledigen die Abwicklung, und zwar in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht.

Ein Immobilienkäufer wird in Spanien oftmals vor die Frage gestellt, ob die Unterverbriefung des wirklichen Kaufpreises für die zu erwerbende Immobilie rechtlich und steuerlich vertretbar ist, oder gar zu einer rechtlichen Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt.

In Deutschland wäre der Kaufvertrag über eine Immobilie nichtig, wenn nicht der wirkliche Kaufpreis in der notariellen Kaufurkunde genannt würde.

In Spanien führt die Unterverbriefung nicht zur rechtlichen Unwirksamkeit, ist aber vor allen Dingen aus steuerrechtlicher Sicht problembehaftet.

Im Jahre 2000 hat das spanische Verfassungsgericht eine spanische Norm im Grunderwerbssteuergesetz als nichtig erklärt. Diese spanische Norm sah vor, dass bei einer Unterverbriefung von mehr als 20%, unter dem Wert, der von der spanischen Finanzbehörde als Verkehrswert festgesetzt wurde, die Finanzbehörde eine teilweise Schenkung annehmen durfte.

Die Folge war die Festsetzung einer hohen Schenkungssteuer.

Heutzutage liegt die steuerrechtliche Problematik bei der Unterbriefung beim Immobilienkauf in Spanien vor allem darin, dass der Käufer beim Wiederverkauf wiederum einen Käufer finden sollte, der unterverbrieft.

Ist dies nicht der Fall, entstehen erhebliche Gewinne, die zu versteuern sind.

Immobilienkauf/Immobilienverkauf in Spanien - die Steuerprüfung

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Rechtslage: 10.01.2017