Kostenplanung Immobilienkauf

Mandant von MEINRECHTINSPANIEN zu sein, bietet rechtsicher und langfristig umfassend gut in Spanien getreut zu werden.

• Dauerhafte steuerliche Vertretung in Spanien durch einen deutschen Steuerberater
• Flexibilität: Gerichtliche Zulassung in ganz Spanien und Prozessführung in ganz Spanien ohne Reisekostenzuschlag
• Überregionale Kompetenz durch langjährige Abwicklung von Immobilienkäufen in ganz Spanien, mit Kontakten zu Gemeinden, Grundbuchämtern und Notaren.
• Verwaltungsrechts, Steuerrechts- und Immobilienrechtsspezialisten in einer Kanzlei.

Überlegungen vor einem Immobilienkauf in Spanien

Die Planung des Immobilienkaufes ist wesentlich, um ein interessantes Invest tätigen zu können, sei es zum Wiederverkauf oder auch als Ferienimmobilie.

Immobilienkauf in Spanien -Planung

Was bezwecke ich mit dem Immobilienkauf in Spanien?

Ferienimmobilie, Wiederkaufsobjekt oder Rendite aus Vermietung

Wo erwerbe ich die Immobilie am günstigsten?

Nutzen Sie unseren kanzleiinternen Immobiliensuchservice. Sie erhalten von un seine Auswahl von Immobilien, die rechtlich in Ordnung und vorgeprüft sind. Sie ersparen sich den teuren Makler, da wir lediglich 3,5% vom Immobilienkaufpreis inclusive rechtlicher und steuerlicher Immobilienkaufabwicklung berechnen.

Immobilien in Spanien

Sollten Sie eine Immobilie selbst gefunden haben, berechnen wir nur 0,9% vom Kaufpreis
(Mindesthonorar: 2.500,00 EUR)

Immobilienservicekaufpaket

Wir wickeln für Sie den gesamten Immobilienkauf in Spanien rechtssicher und mit Steuervertretung ab, und zwar in jeder Stadt in Spanien, ohne dass Sie Reisekosten für den deutschen Anwalt bezahlen, der Sie begleitet.

• Grundbuchkontrolle
• Kontrolle der Lastenfreiheit und Verfügungsberechtigung des Eigentümers
• Gestaltung eines privaten Vorkaufvertrages oder Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde mit käuferfreundlicher Klauselierung des Kaufvertrages zu Ihrem Schutze bei verdeckten Mängel etc.
• Eröffnung eines Bankkontos mit Hausratsversicherungsoption
• Beratung bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde oder Vollvertretung auf Wunsch, wenn Sie nicht anwesend sein können
• Übernahme der Steuervertretung
• Erstellung der Grunderwerbssteuererklärung 600 und Nichtresidentensteuererklärung 211
• Eintragungsverfahren vor dem Grundbuchamt
• Verfahren vor der Gemeinde (Ummeldung Grundsteuer, Abfall), u.a. Wasser, Strom

Unser Honorar Immobilienservicekaufpaket: 0,9% vom Kaufpreis der Immobilie
(Mindesthonorar 2.500,00 EUR)

Auslagen wie Notar, Grundbuch und Steuern werden separat abgerechnet.

Nichtresidentensteuererklärung in Spanien

Anschliessend erstellen wir jährlich für Sie die Steuererklärung.

Unser Honorar: 107,00 EUR.

Sollten Sie vermieten, ist die Steuererklärung vierteljährlich abzugeben.

Alternativen zum Immobilienkauf

• Erwerb aus einer Erbschaft Sie können aus einer Erbschaft direkt die Immobilie erwerben. Die Risiken liegen hier in der vorab getätigen erbschaftssteuerlichen Abwicklung, da die Immobilie für die Erbschaftssteuer haftet. Der Verkäufer wird uns Vollmacht erteilen, dass wir den Kaufpreisanteil zurückbehalten können, und Sie damit rechtssicher die Immobilie erwerben, nämlich lastenfrei.
• Immobilienerwerb aus einer Zwangsversteigerung:
  Hier bietet unsere Anwaltskanzlei den Bieterservice an. Wir agieren mit Vollmacht für Sie, wickeln die Zuschlagserteilung, Grunderwerbssteuerbegleichung und Grundbucheintragung ab, ohne dass Sie bei der Zwangsversteigerung anwesend sein müsen.
• Immobilienerwerb aus einer Insolvenz: Hier werden meist ganze Gebäubekomplexe angeboten. Achtzugeben ist hierbei insbesondere, dass die Insolvenzen durchaus die erstrangigen Hypotheken zu beachten haben. Hier führen wir die komplexen Verhandlungen mit Banken und Insolvenzverwalter. Meist sind hier im Vorfeld Vorkaufverträge erforderlich
• Immobilienerwerb mittels einer spanischen GmbH (SL) Die spanische SL bleibt interessant, wenn die Immobilie erworben werden soll, ohne dass Dritte im Grundbuch sofort erkennen können, wem die Immobilie gehört. Dies verleiht einen gewissen Gläubigerschutz. Bei Immobilien mit einem Kaufpreis von 150.000,00 EUR lohnt sich der Erwerb mittels einer spanischen SL nur bedingt.Aber bei den günstigen Kostenkonditionen unserer Kanzlei ist selbst bei geringwertigen Immobilie die SL Konstellation zu empfehlen.Unser Honorar für die Gründung der SL: 1.000,00 EUR zzgl Mwst.Einmal jährlich für die Bilanz – und Körperschaftssteuererklärung: 600,00 EUR zzgl. Mwst.Erbschaftssteuer Spanien: Obgleich umstritten, bleibt die SL noch immer die Erbschaftssteuerlösung schlechthin, insbesondere wenn die SL Anteile mit einer deutschen GmbH oder Schweizer AG gehalten werden und die Erben schon als Geschäftsführer bei der Gründung eingesetzt werden.

Kostenplanung beim Immobilienkauf Spanien

Die billigsten Regionen in Bezug auf die Steuerbelastung beim Immobilienkauf sind die Kanarischen Inseln, Teneriffa und Gran Canaria mit 6,5% Grunderwerbssteuerbelastung.

Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000,00 EUR müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen.

• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,00 EURAbhängig vom Immobilienkaufpreis und der Örtlichkeit – Spitzenpreise auf Ibiza und Barcelona, Niedrigspreise auf Teneriffa, Extremadura
• Grunderwerbssteuer: 16.250,00 EUR
• Unser Kanzleihonorar: 2.500,00 EUR

Immobilienkauf in notarieller Urkunde

Normalerweise wird die Immobilie in notarieller Kaufurkunde erworben und damit ist der gesamte Kaufpreis zur Zahlung fällig, da mit Unterschrift unter die notarielle Kaufurkunde der Verkäufer das Eigentum verliert und der Käufer das Eigentum erwirbt. Es gibt keine Auflassung wie im deutschem Immobilienkaufrecht.
 

Praxistipp:

Als Käufer sollten Sie den Kaufpreis mit bankbestätigtem spanischen Bankscheck bezahlen, da damit Sicherheit besteht, dass erst mit Eigentumserwerb auch der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Der Verkäufer hat im Gegenzug mit dem bankbestätigtem Scheck gleich Bargeld ein rechtssicheres Zahlungsmittel erhalten.

Risiko vermeiden:

Sie sollten Überweisungen des Kaufpreises vor dem Notartermin zur notariellen Kaufvertragsurkunde vermeiden, da dieses Geld nur gerichtlich zurückverlangt werden kann, wenn der Verkäufer in letzter Minute nicht verkauft.

Hinweis:

Aus dem gleichen Grund, sollten auch Vorauszahlungen im Rahmen eines Vorkaufvertrages über einen Immobilienkauf in Spanien nicht 10% des Endkaufpreises ueberschreiten.

Kostenplanung – Zahlungsfristen

Anzahlung des Kaufpreises auf einen privatschriftlichen Kaufvertrag über eine spanische Immobilie sollte nicht 10% überschreiten und die Frist zur Unterschrift der notariellen Kaufurkunde nicht 90 Tage überschreiten.

Beim Notartermin zur notariellen Beurkundung der Kaufurkunde über die Immobilie ist der Restkaufpreis zur Zahlung fällig.

Der Verkäufer hat dann 30 Tage Zeit die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu zahlen.

Praxishinweis:

Wir empfehlen dem Käufer die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) gleich vom Kaufpreis einzubehalten und bei der Gemeinde einzubezahlen, da neuerdings die Grundbuchaemter den Zahlungsnachweis fordern.
Der Notar ist in der Regel vom Käufer zu zahlen und bei einem Immobilienwert von 250.000,00 EUR, muss zur Zeit mit einer Notarrechnung von 1.000,00 EUR gerechnet werden.
Die Notarrechnung ist in den ersten 3 Tagen nach dem Immobilienkauf in notarieller Urkunde zu bezahlen.
Dann folgt die Grunderwerbssteuer, die je nach Region und Immobilienkaufpreis in Spanien von 6,5% bis 13% vom Immobilienkaufpreis variiert.
Beim Kauf einer neuen Immobilie wird die Grunderwerbssteuer ersetzt durch die spanische Umsatzsteuer und eine Dokumentensteuer von 1-1,2% je nach Region.
Die Frist für die Zahlung der Grunderwerbssteuer beträgt 30 Kalendertage, nicht wie bisher 30 Tage Werktage.
In dieser Frist ist auch die Nichtresidentensteuer im Modell 211, in Höhe von 3% vom Kaufpreis zu bezahlen.
 

Beachten Sie,

dass dieser Rückbehalt von 3% vom Kaufpreis zurückbehalten wird, sprich der Käufer zahlt an den nichtsteuerresidenten Verkäufer nur 97% des Kaufpreises.
Nach 30 Tagen müssen Sie auch das Grundbuchamt bezahlen, welches in der Regel nicht mehr als 300,00 EUR kostet.
 

Hinweis zur Hypothekenlöschung.

Sollte die zu erwerbende Immobilie mit einer Hypothek belastet sein, dann ist diese Hypothek beim Immobilienkauf zu löschen, und zwar bei Unterschrift der notariellen Urkunde.
Beachten Sie, dass in der Regel 800,00 EUR vom Kaufpreis zurückzuerhalten, sind, da der Käufer in seinem Interesse sich um die Hypothekenlöschung kümmern muss, und so oft auf den Kosten verbleibt, wenn der Verkäufer in sein Heimatland zurückkehrt.
 

Merke:

Rückbehalte vom Käufer schützen den Käufer, deshalb halten Sie als Käufer zurück:

• 3% IRNR – Vorauszahlung Nichtresidentensteuer
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer – vorberechnet durch unsere Kanzlei
• Hypothekenlöschungskosten

Sonstige Erwerbsarten von Immobilien

1. Aus Erbschaft – Hier ist die Erbschaftssteuer vom Kaufpreis zurückzuhalten und in Madrid bei dem spanischen Zentralfinanzamt einzuzahlen, wenn der Verkäufer und der Verstorbene Nichtsteuerresident in Spanien ist.Hier erhöhen sich die Notarkosten und Grundbuchkosten um ca. 50%.
2. Aus Zwangsversteigerungen – TeilungsversteigerungenHier ist die Grunderwerbssteuer meist höher, so ist auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) die Grunderwerbssteuer beim normalen Immobilienkauf 6,5% und bei einer Versteigerung 7% (aktuell seit dem 1.1.2013)

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